周生生一度放弃铜锣湾地王周淑华及周慕珍

珠宝零售业务回报率不稳定，珠宝大佬再次盯上了房产购买。

日前，香港领先的珠宝零售商周生生披露了以1.16亿港元的总代价收购香港元朗一处物业的关联交易卖方为周永成，，周淑华及周慕珍同日，公司拟购买位于佛山市顺德区伦教街道李村的两处房产，原为公司员工宿舍，总造价分别为717.5万元和295.4万元

周生生认为，鉴于目前香港的楼市情况，收购香港物业是一个很好的投资机会，同时可以保证集团目前的运营，长远来看更具成本效益收购中国两处物业是为了集团自身经营和长期投资，符合集团整体利益

除了和他背后的周氏家族，还有许多珠宝老板热衷于在圈地买房周大福和郑氏家族，香港珠宝零售商六福珠宝和内地珠宝零售商，他们都在内地和香港购买了土地

珠宝商和其他零售商收购店铺物业的逻辑没有太大区别珠宝商一般需要高流量的黄金地段收购可以有效降低运营成本，控制租金上涨的风险资深零售专家王国平向时代财经指出

不堪房租负担，周生生一度放弃铜锣湾地王

时代财经了解到，位于香港新界元朗青山道85号的香港房产，属于元朗中央商务区的黄金地段该商店的底层是周生生的一家珠宝零售店，而大楼的其他楼层最初用于经营周生生的证券业务2021年1月，由于经营环境日益严峻，公司终止了证券期货经纪业务，原办公楼层仍处于空置状态该物业的月租金为275，000港元

公告中董事会的意见也明确表示收购完成后不会影响现有使用相反，在香港收购可以确保物业的继续使用，而不用担心业主将来会不会拒绝出租给集团

过去几年，香港零售业正遭受前所未有的冲击尤其是2020年以后，在全球新冠肺炎疫情的影响下，香港零售陷入持续低迷

无法承受租金成本的沉重负担，大品牌开始排队撤离香港核心商圈以铜锣湾罗素街为例2019年以来，普拉达，劳力士，凹凸表，六福珠宝等品牌纷纷弃租2015年周生生天价租下的店王也换成了手表品牌丹尼尔·惠灵顿有报道称，周生生珠宝租赁时，月租高达220万港元，脚租3142港元2021年，其租金价值为744万港元，较上一年876万港元的租金价值下跌15%

与此同时，蒂芙尼，华伦天奴，周大福等奢侈品牌也关闭了位于尖沙咀广东道的门店去年12月，李宁在尖沙咀广东道开了一家全新的旗舰店，这家店是周生生自2005年以来租用的

有投资者分析，周生生收购元朗物业后，可能有意将该店建成旗舰店No Agency的独立时尚分析师唐也认为，这是香港零售业最近几年来的趋势包括时尚奢侈品牌和珠宝零售公司，都在关闭旅游区的店铺，将重心转移到当地顾客相对稳定，租金更便宜的社区店

关联交易背后，大股东变现过亿港元。

其实对于品牌零售商来说，他们在香港的门店大部分都是直营店，老板自己持有物业或者公司持有物业的情况很常见。

从投资的角度来看，持有房产的目的是为了获得更高的回报，无论是个人持有还是公司持有行情好的时候可以租贵一点，行情差的时候可以租便宜一点，维持店面经营的稳定，对生意有协同效应，小股东也能接受

进一步分析，虽然上市公司在从公司层面解释关联交易时会更加注重业务协同，但从投资的角度来看，很多关联交易还是基于公司大股东的利益。

根据的这笔交易公告，香港和佛山的三处房产的卖家都是周家族的成员周永成为本集团董事长兼总经理，周静为本公司执行董事，周淑华及周慕珍为家族成员

公告称，位于香港元朗的房产由周家族于1970年购得最初的收购成本仅为24万港元，低于目前店铺的月租金成本另外两处位于中国佛山的房产是周氏家族传下来的，收购成本无从追查

这也意味着，如果收购完成，将为周氏家族带来不低于1.27亿港元的现金。

这个数额不小根据唐的猜测，在关联交易之前，周家已经对三处房产进行了报价，但由于楼市原因，没有其他投资者能以自己喜欢的价格接手报价，所以才有了卖给自己公司的操作

交易的初衷一定是大股东的想法，但不代表大股东缺钱可能大股东想收回现金，做其他收益更好的投资，或者买收益更高的商铺现金回报率肯定高于租金回报率对香港来说，楼市还在波动，不如收回现金他说

珠宝生意利润不稳定，珠宝老板热衷于在街角买房。

除了和他背后的周氏家族，还有许多珠宝老板热衷于在圈地买房。

周大福和背靠新世界的郑氏家族在这一领域最为活跃据此前媒体报道，以周大福和新世界地产为主的郑氏家族，在广州，天津，深圳等地大举圈地，建设项目涵盖工业园，工厂，学校，写字楼等

去年，香港另一家珠宝零售商六福珠宝宣布，将在湖北省宜昌市三峡国际珠宝博览园建设总面积8万平方米的六福珠宝文化创意产业园同年11月初，内地珠宝零售商周六福买下深圳罗湖清水河新工业用地，建设珠宝产业中心另一家内地珠宝公司Winning numbers珠宝宣布成立全资子公司，参与房地产销售经纪业务

根据多位分析师对时代财经的解释，无论是买地，盖楼，建工业园还是买商铺，珠宝大佬爱圈地买房的原因归结为两点第一是长期财务投入，第二是加强业务协作

王国平指出，这在零售业中很常见基本上都是知名公司受地方政府邀请拿地，很多购物中心背后都有零售商入股的痕迹另一个涉及旧工厂的改造这些地块前期可能会有偏差，但后期会逐渐融入市区，有时会涉及一些土地性质的变化，升值空间会相当大

一位珠宝行业资深经销商告诉时代财经记者，最近几年来，无论是珠宝零售上市公司还是特许经销商，因为利润率下降和经营不稳定，开始更多地投资房地产等固定资产。

据时代财经观察，我国黄金珠宝市场趋于饱和，疫情期间零售企业的竞争和业绩压力都不小欧睿数据显示，从2011年到2021年，周大福的市场份额从8.4%下降到7.6%，周生生从1.1%提高到1.3%，刘福组从0.7%下降到0.6%，而中奖号码珠宝直接从1.8%跌至0.5%

对于珠宝零售商来说，业绩的增长更多依赖于加盟店数量的规模增长，扩店成为珠宝品牌竞争的焦点时代财经注意到，周大福等珠宝品牌最近几年来正在加速扩张门店，向市场下沉中信证券的研究报告显示，周大福提出2022年净增1200—1300家门店，老凤祥则新增不少于300家门店

但是，扩张店铺并不意味着一定有对等的回报截至2022年底，周大福在内地的零售店已超过7016家，但单店销售表现并不理想财报显示，去年4月1日至9月30日，公司在内地，香港，澳门的同店销售额均出现下滑，集团调整后毛利率也从2020年的35.1%持续下滑至2022年的22.4%2022年第四季度，内地同店销售额下降33%，港澳等市场下降7.8%

上述经销商还向时代财经透露，一向以直销为主的周生生也在寻求大陆市场的加盟合作机会，但由于下沉市场管理难度较大，一直没有落实"周生生与一家国内上市珠宝零售公司谈过代理事宜，但还没有决定."他说

据他观察，部分珠宝商停止拓展珠宝业务，转而持有物业，原因是零售业务回报率达不到10%上市公司和经销商都是这样虽然上市公司总销售增长高达30%，但利润增长并没有那么快，单店收入是任何一个品牌近两年都难以企及的有的店想过年发大财，过完年就撤