解读｜如何理解住建部提出的“有力有序推进现房销售”？

十四届全国人大二次会议于2024年3月9日下午3时，在梅地亚中心新闻发布厅举行记者会，邀请教育部部长怀进鹏、人力资源和社会保障部部长王晓萍、住房和城乡建设部部长倪虹、国家疾病预防控制局局长王贺胜就教育、就业和社会保障、住房、医疗疾控等相关问题回答中外记者提问。

对于如何构建房地产发展新模式，住房和城乡建设部部长倪虹在会上指出，建立“人、房、地、钱”要素联动的新机制，从要素资源科学配置入手，以人定房、以房定地、以房定钱。抓手就是指导各地编制好住房发展规划。同时，完善房屋从开发建设到维护使用的全生命周期管理机制。在供给方面，要改革完善商品房开发、融资、销售等基础性制度，有力有序推进现房销售。在使用方面，要加快建立房屋体检、房屋养老金、房屋保险等专项制度。

倪虹还提到，新模式应是下力气建设好房子。住房发展，归根到底，还是要让人民群众住上好房子。什么是好房子？不同面积、不同价位都有不同的好房子。我们将引导建筑师精心设计好户型，鼓励企业研发好产品、好材料、好设备，我们也希望能够多行业跨界协同，合力建造绿色、低碳、智能、安全的好房子，让群众能够住得健康、用得安全方便。

对于“有序推进现房销售”的表述，广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出，现房销售是整个开发制度和销售制度里面很重要的一个环节。现房销售是解决商品房保交楼和业主权利得到保障的一个政策选择。当前，住房更加强调保民生，现房销售更有利于保民生，也有利于商品房的高质量发展。

李宇嘉认为，现房销售应有序推进。“现房销售相当于是对开发商去杠杆的一个过程，因此也会导致行业的波动和调整。对地方政府卖地也会造成冲击。同时，现房销售会增加开发企业的周期、财务成本，运营成本，最后也会转化到房价上面，因此从这三个方面考虑，现房销售应该是有序推进。”其认为，完善土地供应流程、加强房企融资支持、保障住房价格稳定等基础性制度应同步跟进，也可根据不同供求关系在不同的区域进行现房销售的试点。

值得一提的是，今年3月7日，全国政协十四届二次会议举行第二次全体会议，全国政协经济委员会副主任、中国人民银行原行长、中国金融学会理事会会长易纲在大会发言中提出，建议设立房地产预售资金保险机制，允许房企依法合规动用一定比例的预售监管账户资金。

根据易纲的测算，如果允许房企主体按照公司治理结构，依法合规动用一定比例的预售监管账户资金，估计有约1万亿元资金可由房企立即使用。这一机制可以“四两拨千斤”帮助房企渡过难关，争取用三年时间过渡到以现房销售为主。

中指研究院市场研究总监陈文静指出，伴随着房地产行业进入新的发展阶段，房地产发展新模式正在加快构建，预售制改革也在稳步推进，一方面，现房销售试点是重要方向，此前住建部也指出“有条件的可以进行现房销售”，至今已有多地明确将进行现房销售试点。另一方面，进一步完善预售资金监管也是重要举措之一，如何让预售资金在保障项目交付的同时，可以更好地减弱资金监管对企业资金流动性的影响，提高预售资金的使用效率等，可能是未来完善预售资金监管需要探讨的方向。设立房地产预售资金保险机制，一定程度可以增强预售资金提取的灵活性，也有利于扩大预售资金的保障范围，但机制的建立需要多个部门协同，还需要更多细则落地配合。